法律意見書結算
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法律意見書開發商違約
根據房產律師統計，近年來因商品房認購書、商品房訂購意向合同引發的糾紛越來越多。在商品房買賣過程中，買賣雙方通常在簽訂正式的商品房買賣合同之前，簽訂如：認購書、預訂書、定購書等各種形式的'協議。由於這些協議的法律性質相同，房產律師一般將其統稱為認購書。法律界一般認為，商品房認購書是當事人雙方對將來訂立正式的商品房買賣合同所達成的合意。通常應具備的內容包含：1、將來要簽訂的正式購房合同;2、作出在將來的某個條件具備時簽訂正式購房合同的承諾;3、如在某個條件具備時不簽訂購房合同所應承擔的違約責任。“認購書”既然是一種合同，那麼簽署主體就要遵守如下義務：1、根據誠實信用原則的要求，盡力完成協商和談判任務。2、按照已經確定的內容和原則，簽訂正式的商品房買賣合同，促使交易的實現。因此“認購書”也是合同，法律上稱為“預約合同”。既然是一種合同，那麼簽署主體違約理應承擔相應的違約責任。那麼開發商違反認購協議約定，拒絕簽訂正式的商品房買賣合同究竟應該承擔什麼樣的法律責任呢?下面試舉一例商品房預售合同糾紛案加以探討說明。
案例介紹：Z某向某某房產公司購買其開發的明珠城商品房一套。2006年5月27日，某某房產公司向Z某出具了“明珠城簽約流轉單”一份，載明瞭Z某的相關資訊情況、房屋的室號、面積、單價、總價及支付定金數額等內容。2006年5月27日、9月24日、2007年2月7日Z某就該套房屋向房產公司支付房款共計50萬元(其中包括2萬元定金)。2007年8月8日房產公司向Z某傳送崔告書一份，要求Z某於2007年8月12日到房產公司以總價1990322元簽訂正式商品房買賣合同，逾期房屋將不予保留。Z某於2007年8月12日向房產公司覆函稱“該套房屋之前已確認總價為1624479元，且已支付部份購房款，對於房產公司的提價不予認可”，雙方由此產生爭議。2007年9月19日Z某向法院起訴，要求房產公司以總價款1624479元與Z某簽訂《商品房購銷合同》(示範文字)。人民法院經審理認為，當事人在民事活動中應當遵守誠實信用原則，房產公司拒絕以原價簽訂合同欠缺誠信，理應承擔法律責任。但由於房屋作為不動產價值較大，為確保交易雙方的利益，除房屋價款之外，買賣合同另需對其他重大交易事項如付款方式、產權證辦理、房屋交付期限等進行詳細、明確的約定，在雙方未就其他房屋交易事項達成一致的前提下，按Z某訴請判決雙方締約過於籠統，無法對合同各方的其他權利義務加以約束。故向Z某釋明可依締約過失追究房產公司損害賠償責任後，判決駁回了Z某的訴訟請求。
根據上述案例啟示並結合作者長時間從事訴訟律師業務的經驗，開發商違反認購協議約定，拒絕簽訂正式的商品房買賣合同的，應當承擔如下違約責任。
1、定金處罰。開發商違反認購書的，可以按照認購書中約定的定金條款進行處理。
2、賠償損失。違反了認購書的一方，應當賠償因沒有訂立正式的商品房買賣合同給對方造成的損失，即信賴利益損失。
3、當認購書的內容已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的主要內容時，購房者可向法院起訴，要求開發商履行交付認購房屋的義務。
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