以房養老的現實意義
老齡化加速，養老體系不給力
隨著“老齡化”加速到來，居民養老因為養老金“缺口”而成為學界和公眾擔心的問題。在《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》中提到，我國養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。當前，我國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底我國60週歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。
而根據民政部此前釋出的《2012年社會服務發展統計公報》，全國60歲及以上老年人口占全國人口比率近年來一直在不斷提升，2012年該比例達到14.3%;其中65歲及以上人口12714萬人，佔總人口的9.4%。人口老齡化也加劇了我國的養老壓力。
養老體系在社會快速老齡化面前顯得如此弱不禁風。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文將我國養老體系比作金字塔，"底層是基礎養老金，中間是企業年金作為補充養老金，頂層是個人商業保險，經測算，三者佔GDP比重不僅低於OECD國家，而且也是'金磚五國'中最低的。"
2012年6月，由中國銀行首席經濟學家曹遠征牽頭的中銀研究團隊和德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿牽頭的研究團體撰寫的《化解國家資產負債中長期風險》預測，到2013年，中國養老金的缺口將達到18 .3萬億元。這份研究報告指出，人口老齡化衝擊下我國養老金的統籌賬戶將給財政造成巨大負擔，在目前養老制度不變的情況下，往後的年份缺口逐年放大，假設G D P年增長率為6%，到2033年時養老金缺口將達到68.2萬億元，佔當年G D P的38.7%。
一方面是養老金的巨大缺口，另一方面是老齡化社會的加速，這讓更多的人開始思索如何增加居民養老方式，分擔養老壓力，於是便有了延長退休時間、遲領養老金、以房養老等對策的出現。
以房養老之所以不斷在國內被提及、被實踐，就是因為它有著很好的市場前景，很多專家一致認為以房養老之所以值得期待，是因為有兩個現實原因，一是"4+2+1"的家庭模式已經出現在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年;二是隨著我國醫療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善"有房富人，現金窮人"的"中國窮老人"現狀。
有房老人多，空巢老人養老需求
民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付認為，金融養老、以房養老，是國外較為普遍的養老模式，但在我國才剛剛起步。此次國務院出臺的意見提出，逐步放寬限制，鼓勵和支援保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。這對於老年人、保險公司來說都是利好訊息，如果試點成功，對於解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義。
根據2000年、2006年和2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查資料顯示，我國擁有自主產權住房的城市老年人分別為67.6%、75.3%和79.2%。總體看，城市老年人將是"以房養老"模式收益主體。而2011年來自中國老齡科學研究中心資料表明，目前城市老年人空巢家庭戶達56.8%，一位老年人獨居家庭佔比為23.4%，部分高齡失能半失能老人需要獲得更多專業照料服務，而他們收入很難支付其服務需求，有透過盤活住房，保障自身養老願望。
“一方面，養老金存在較大缺口，需要不同的.渠道和方式來補充;另一方面，由於我國居民住房擁有率較高，所以推行以房養老也有物質條件。”復旦大學保險研究所所長徐文虎稱：“在解決養老問題的同時，也能夠讓老年人有足夠的資金去改善生活，擴大消費。”
北京大學人口研究所教授穆光宗認為，“以房養老”實質是老年人將自己產權名下的住宅實物資產，透過市場交易的途徑分步分期或者一步到位地置換為養老經濟資產，以滿足老年經濟所需的養老方式。在相當長一段歷史時期內，戶籍壁壘形成了嚴重的城鄉二元結構，我國多數職工享受“低工資、高福利”政策，住房問題得到一定程度解決，城市家庭普遍擁有至少一套房屋，隨著房改的推進，成為居民家庭最大資產。
不過這種方式並非適合所有老年人。中國老齡科學研究中心副主任郭平表示，“以房養老”是老年人將自有不動產實現變現，為增加或補充自己的養老資金的一種養老選擇，這種選擇更多體現在城市老人身上。他認為，由於我國城鄉二元結構及地域差異，農村地區在相當長時間內仍是輔助型“土地養老”，難以實現“以房養老”。
“以房養老”值得去探索。但推廣之路還很漫長，要實際推行“以房養老”模式，更需要具備諸多先決條件。
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