淺析對發展房地產投資基金的SWOT
摘 要：透過對房地產資金來源現狀等的 分析 ，揭示了 目前 我國房地產存在的 金融 風險，指出 發展 房地產投資基金是一種可以拓寬房地產融資渠道的途徑。結合當前我國房地產市場的實際情況，使用SWOT分析辦法對房地產投資基金進行了綜合 研究 。
關鍵詞：房地產； 投資基金；SWOT法
1 引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對於房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康執行的關鍵。相對於發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產 企業 的融資主要途徑透過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落後，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析 中國 房地產金融現狀和存在的 問題 並提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2 當前房地產金融的風險
由於房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
3 房地產投資基金分析
房地產投資基金是透過集合 社會 散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的最佳化，併為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT 方法 對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性: 房地產投資基金通常在房地產專案已經開發完成、並能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的.角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常採用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REiTS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以透過多元化投資組合投資於不同類別的房地產專案，同時房地產投資基金有義務定期向外界公佈各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地迴避投資風險，投資回報相對較高，並有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的 影響 大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的最佳化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。 目前 我國的 社會 大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信託具有專家理財特徵，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2 房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。儘管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支援和從其他渠道滿足自己的資金需求，信託公司在向這些物件提供貸款支援時，與銀行相比並不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶物件上的兩難 問題 。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關 法律 法規的複合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才並不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以 發展 我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3 房地產投資基金的機會(O)
(1)投資物件 分析 。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯絡的專案(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金淨值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閒置資金、 企業 資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信託基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和 金融 風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至於直接 影響 到房地產的發展。
3.4 房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金執行過程中，在規範運作的前提下由於不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由專案選擇風險、規模風險構成。專案選擇風險是指由於對投資專案選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，專案的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦專案選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的迴旋餘地就大，有利於進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多專案要一一篩選。這些由於風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回並獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由於外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的 內容 ：一是政策風險，由於地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的 影響 。二是 法律 風險，由於現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4 發展 房地產投資信託基金的政策建議
1、我國的房地產投資信託在 理論 上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的 研究 探索，並推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代後期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，並且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該儘快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒佈單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規範的形式發展。此外，還需對 目前 的稅法進行改革，避免雙重徵稅 問題 ，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且資訊靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對於房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
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