物業管理企業如何管理外包保安問題
外包保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司透過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防範的保安員。據瞭解，目前．深圳市註冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防範工作。可想而知，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。
從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實．很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等專案很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安後，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要視窗，這使物管企業左右為難。
其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗．在此總結出來．希望能夠對物管企業能夠有所借鑑。不當之處，敬請指正。
第一，前期籌備階段
1、選擇保安公司時要慎重
深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應採取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，透過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。透過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位．而且．擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面佔的優勢也比較大，這為以後挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。
2、合同一定要簽訂到位
俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以後的隱患．在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關於雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點什麼事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散．
3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員
一般來講，社會信譽好的.保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要視窗，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所瞭解，也能夠挑到企業滿意的人員．
4、進駐前的培訓必不可少
當保安員全部挑選完成後，切勿急於進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什麼都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。所以，為了保證服務質量，物管企業應該將保安員集中起來培訓一段時間，由企業自己派講師向他們培訓物管企業的一些基本情況．服務內容、服務要求等業務知識。
第二， 保安人員進駐物管企業初期階段
l、進駐後的培訓非常重要
除了在進駐前需進行培訓之外．進駐後一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型．還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業餘時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對於不合格的人員應及時淘汰．為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。
2、將規範化的制度推行下去並堅決執行保安服務公司都有自己的一些規章制度。
但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，並堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。
3、生活設施、生活環境應保證質量
一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作並不輕鬆。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業在力所能及的前提下，儘量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閒環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性．
第三，正常管理運作階段
1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理
物管企業將保安外包之後，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕鬆了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什麼問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防範等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那麼這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方介面之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。
2、對保安員開展思想工作必不可少
保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高於智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安於現狀，腦袋裡想著幹好幹壞一個樣，發了工資便遊戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導．避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對於保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。
3、認識清楚軍事訓練的真正目的
很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的佇列、熟悉消防的實操．擒拿格鬥，軍體拳等．其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律．一支好的保安隊伍，應培訓其善於處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過於機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。
4、團隊文化建設的重要性
團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念．作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，透過工作和生活予以展現，如開展一些有利於團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升．
最後，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對於總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正．並且採取有效的預防措施進行預防，避免問題的重複出現。
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