房企銷售收入的確認與會計核算
房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：
其一，開發產品的成本專案構成、會計核算的特殊性;
其二，商品房銷售收入確認的條件和依據不同;
其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發企業銷售收入的確認與會計核算，作如下探討。
(一) 經營特徵的影響
我們知道，房地產開發企業由於自身經營的特點，對銷售收入的確認與會計核算產生了較大的影響。
1、專案開發週期長，影響收入確認的時效性
房地產開發的性質決定了，一個專案從取得土地使用權、立項審批報規報建到開工建設乃至專案竣工交付使用，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。受開發週期較長的影響，房地產企業銷售收入的確認會相對滯後。
2、採取預售方式收款，商品房交付與收款相分離
房地產企業屬資金密集型行業，投資金額一般比較大。為了緩解企業的資金壓力，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品房交付與收款存在較大的時間差異。因此，開發專案尚未竣工交付投入使用前，是不能確認銷售收入的。
3、開發成本計量滯後，影響成本確認
由於建設工程的特殊性，一方面由於專案施工與其工程成本結算存在時間差異，導致成本計量落後於工程形象進度;另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落後於商品房的建設。因此，在工程竣工交付以前，專案開發成本往往無法得到準確的計量。
鑑於上述經營特徵對房地產開發企業銷售收入的確認與會計核算的影響，再加之企業會計準則對收入確認的模糊規定，許多房地產開發企業為了不同的目的，往往選擇有利於自己的收入確認原則。如個別企業選擇有利於提前確認利潤以粉飾會計報表的“簽約收款原則”;有些企業選擇有利於稅收籌劃以及盈餘管理的“產權過戶原則”。
到底應該如何公允、合理的確認房地產開發企業銷售收入呢?
(二) 銷售收入確認的條件
《企業會計準則第14號――收入》明確規定：“第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;2、企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;3、收入的金額能夠可靠地計量;4、相關的經濟利益很可能流入企業;5、相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
第五條 企業應當按照從購貨方已收或應收的合同或協議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應收的'合同或協議價款不公允的除外。
合同或協議價款的收取採用遞延方式，實質上具有融資性質的，應當按照應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。
應收的合同或協議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協議期間內採用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。“
《企業會計準則第14號――收入》應用指南明確規定：“銷售商品收入金額的計量根據本準則第五條規定，企業銷售商品滿足收入確認條件時，應當按照已收或應收合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。
從購貨方已收或應收的合同或協議價款，通常為公允價值。某些情況下，合同或協議明確規定銷售商品需要延期收取價款，如分期收款銷售商品，實質上具有融資性質的，應當按照應收的合同或協議價款的現值確定其公允價值。應收的合同或協議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協議期間內，按照應收款項的攤餘成本和實際利率計算確定的攤銷金額，衝減財務費用。“
從上述企業會計準則的規定可以看出，對房地產開發企業如何確認銷售收入、確認銷售收入的條件有哪些?並沒有十分明確的規定。
筆者結合房地產開發企業的經營特徵，對銷售收入確認的兩個主要條件作如下分析：
1、正確理解“商品的風險和報酬的轉移”
房地產開發企業商品房風險和報酬的轉移，其核心是所開發建設的商品房的交付，即將合乎客戶購買標準的房屋交付購房業主。這裡的標準包括法律規定的關於質量的強制標準和購房業主在合同約定的個性化標準。商品房是一件特殊商品，其銷售條件受到相關法律法規和銷售合同的嚴格約束，並且購房業主在接收商品房時在特定條件下享有退貨選擇權。
按照建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》的規定，企業銷售商品房現售，至少應當符合以下條件：(1)已透過竣工驗收;(2)供水供電供熱通訊燃氣等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(3)物業管理方案已經落實。
只有符合以上標準，商品房才能被購房業主所接受。在此情況下，未辦理產權過戶不能構成退房的依據，從而真正實現“商品的風險和報酬的轉移”。
2、正確理解“成本能夠可靠計量”
如前所述，商品房開發的成本滯後特徵，決定了“房屋成本能夠可靠計量”，在實務中並不容易真正做到。因此，成本計量除了使用實際發生的費用支出外，還會大量使用估計資料。已經竣工驗收的房屋成本，大部分可以從公司會計記錄中取得。而未完工的公共配套設施成本支出，則需要預估。這些估計資料來源包括專案策劃書、專案預算、工程承包合同等。在合理預估建築工程成本、公共配套設施成本等支出的情形下，可以視為“成本能夠可靠計量”。
只有對上述兩點的真正理解和實現，才可以談得上房地產開發企業銷售收入的確認。
透過上述分析，筆者認為房地產開發企業確認銷售收入的具體條件至少應該包括以下4個方面：
(1) 工程已經竣工，並且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件這是收入確認的最基本的要求，如果沒有合格的建築產品――商品房，不可能真正實現“商品的風險和報酬的轉移”。
(2) 已通知購房業主接收房屋，並且將結算賬單提交業主也取得其認可商品房已經竣工驗收合格，房地產企業就應該通知購房業主接收房屋，並提供結算賬單。這個就相當於工業企業銷售產品，向買方交付“提貨單”和產品。實際工作中，有的企業採取發出《交房通知書》即可確認銷售收入，有的企業採取“領取鑰匙”才可以確認銷售收入。
(3)與實測面積相對應的房款已經確定，發票開出，收到價款或確信可以取得價款。
按照規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按專案委託具有房產測繪資格的單位實施建築面積測繪，按照實測建築面積計算的價款才是房屋的實際成交價款。根據實際成交價款開具發票，收取銷售款項或者確信可以取得價款，這樣收入就可以完全確認了。
(4)商品房的成本大部分已經實際發生，並且可以合理、可靠計量，少部分建築成本、公共配套設施成本等支出可以合理預估。
房地產開發企業與建築工程承包商、材料裝置供應商會簽訂相關建築工程承包合同、材料裝置買賣合同，合同中的價款是基本上確定的。但是，由於建築工程的複雜性，合同價款往往會隨著設計變更、工程簽證等而發生變化，這就需要工程結算進行最後確認。一般說來，甲乙雙方辦理工程結算，從竣工交付開始計算至少需要半年乃至更長時間。如果按照工程結算完成才確認開發產品成本的做法，會影響成本的可靠計量，因此，這種作法是不可取的。
一般房地產開發企業的作法是，按照合同價款，再考慮價款變動因素，預估成本資料，以確認開發產品成本。待工程結算完成後，再作調整。
(三) 銷售收入的會計核算
按照企業會計準則的規定，結合前述對銷售收入確認的分析，對房地產開發企業銷售收入的會計核算作如下討論。
1、 房地產銷售收入的幾種形式按照現行相關法律法規，房地產開發企業會計上的銷售收入分為預售收入以及真正意義上的銷售收入兩種。
所謂預售收入，也就是房地產開發企業的開發產品達到了預售條件，取得了《商品房預售許可證》，將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或商品房價款的行為而取得的價款收入。一般說來，預售收入會計處理均計入“預收賬款”科目中核算。
所謂銷售收入，是指房地產開發企業銷售完工開發產品(即商品房)取得的價款收入。如前所述，該銷售收入的確認，需要達到4個條件，最基本的條件就是開發產品竣工驗收合格與交付買方。
按照銷售回款的幾種主要形式，將銷售收入確認的情況簡述如下：(1)按揭回款這是房地產開發企業銷售回款的主要形式。採取銀行按揭方式銷售開發產品――商品房的，應按銷售合同或協議約定的合同總價款確定銷售收入金額。
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