淺析投資性房地產公允價值評估研究
摘要：隨著投資性房地產公允價值會計計量的實施，以財務報告為目的的房地產評估將成為一個新興評估業務品種。文章在參照國家對會計報表審計的相關管理，結合企業會計準則和相關評估規範，對投資性房地產公允價值評估中涉及的委託權、獨立性、價值定義、估價物件範圍等相關因素進行了初步探討。
一、關於委託主體
房地產評估委託權問題在評估界研究不多，因為傳統房地產評估主要為房地產交易服務，而交易一般僅涉及交易雙方，牽涉的利益相關方較少，評估委託權上容易達成一致。但是，基於財務報告目的的評估，涉及的相關利益方多，利益訴求各不相同，因此，委託評估制度設計是否科學合理，對於評估報告質量，乃至資本市場的穩定均有重要影響。
對於投資性房地產公允價值評估，委託權制度設計的基本原則，是平衡各方利益，讓既是評估客體又是評估結果的利益最相關方與委託權的行使適當隔離，評估委託交由評估結果對其利益影響相對較小、地位比較超脫者行使，即由獨立董事行使評估委託權。
二、關於評估獨立性
獨立、客觀、公正是評估機構執行評估業務的基本要求，獨立性是中介鑑證機構的生命線，喪失獨立性即喪失公信力。從獨立性要求出發，不僅會計師事務所、評估師事務所與企業之間要保持獨立，而且會計師事務所、評估師事務所之間也應該保持各自獨立。目前兼營房地產評估業務的會計師事務所或實質上歸於同一主體控制或雙方的關係足以影響其獨立性的兩家事務所，不得在接受審計委託的.同時，又接受投資性房地產公允價值評估的委託。
註冊會計師在審計過程中可以藉助評估師的工作對企業提供的投資性房地產公允價值計量是否合規、合理提供諮詢意見，評估師的工作具有諮詢性，屬於註冊會計師利用專家的工作，評估師提供諮詢性意見，只對註冊會計師負責，責任由註冊會計師承擔，筆者認為評估機構承擔此類業務僅需評估機構和企業保持獨立性即可，因為責任主體是審計機構。這和承擔財務報告目的評估是截然不同性質的工作，後者是鑑證性評估。
三、關於價值定義
會計計量當中的公允價值是會計專業術語，有關評估規範當中沒有公允價值的定義。各國會計準則對公允價值的定義表述不完全一致，我國會計準則對公允價值定義為“資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產交換或者債務清償的金額計量。”（《企業會計準則——基本準則》第四十二條）
《房地產估價規範》對公開市場價格的定義為在公開市場上最可能形成的價格。所謂公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在於最大限度地追求經濟利益，並掌握必要的市場資訊，有較充裕的時間進行交易，對交易物件具有必要的專業知識，交易條件公開並不具有排它性。可見，公開市場價格定義比公允價值定義要嚴格的多，公允價值可以是公開市場價格，也可以不是公開市場價格，公允價值和公開市場價值之問是包含關係，公開市場價值是公允價值的一種。但是，準則中的公允價值卻是公開市場價值，因為準則同時規定採用公允價值模式計量應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關資訊。該準則的指南進一步指出，活躍的房地產交易市場通常是指投資性房地產所在城市的房地產市場，對於大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。可見，準則把投資性房地產公允價值內涵進一步限定為在活躍的房地產交易市場上有類似房地產的交易價格，是交易雙方在活躍市場上形成的合理價格，這也就是公開市場價格。
四、關於評估物件範圍
需要評估的投資性房地產在準則中有嚴格限定，結合準則及該準則的指南，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。具體包括以下四項：
第一，已出租的土地使用權和已出租的建築物，是指以經營租賃方式出租的建設用地使用權和建築物。其中，用於出租的建設用地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。
第二，持有並準備增值後轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，準備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閒置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
第三，某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值，部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，對於能夠單獨計量和出售、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；對於不能夠單獨計量和出售，雖然用於賺取租金或資本增值的部分，不能確認為投資性房地產。
第四，企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不居於主導地位，如企業將辦公樓出租並向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建築物確認為投資性房地產。
根據準則，企業擁有並自行經營的旅館飯店其他旅遊設施，其經營目的主要是透過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不得確認為投資性房地產。
由於估價目的的特殊性，房地產估價物件可能不僅包括企業賬面上的無形資產—土地使用權、固定資產中的建築物，還可能包括長期待攤費用中的裝修、固定資產中屬於房地產不可分離的裝置設施及構築物。評估報告中對評估物件包含企業會計報表中資產類科目中的具體專案在評估報告中必須清晰的揭示，涉及在自用和投資性專案或投資性專案之間分攤的也需以科學合理方式分割並給予揭示。
參考文獻：
1、王硯書.上市公司審計委員會制度:借鑑與完善[J].財務與會計,20xx(6).
2、劉萍.從經濟學角度分析公允價值與市場價值[J].中國註冊會計師,20xx(12).
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