商鋪租賃合同的注意事項
商鋪租賃合同是指出租房與承租方就商鋪租賃所達成的書面合同，圍繞著商鋪使用權所形成民事租賃關係。在簽訂商鋪租賃合同的時候需要注意一些事項，以便更好的保護自身權益，本文帶來商鋪租賃合同注意事項的內容，請閱讀下面的文章進行了解。
一、簽訂合同要注意的事項
1、調查商鋪的產權
承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大資訊：
1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的型別為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
2)、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
3)、房屋是否已經存有租賃登記資訊，若已經存有租賃登記資訊的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
如果承租人無法查清，可以委託律師到相關部門進行調查。
2、免租裝修期
商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
3、租賃保證金
俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知後一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費承擔
按照法律、法規、規章及其他規範性檔案規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：
1)、出租：
營業稅及附加租金*5.55%
房產稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收為準。
2)、轉租：
營業稅及附加轉租收入*5.55%
印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%
在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定徵收標準，不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。
雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代徵網點短期內較低的稅率所迷惑。
二、簽定合同時要注意的重要內容
1、營業執照
承租商鋪的目的在於開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設定，主要涉及以下幾個方面：
1)、原有租賃登記資訊沒有登出，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;
2)、商鋪上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記資訊沒有登出或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;
3)、房屋型別不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營業執照;
4)、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件後，方可取得營業執照;
5)、因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。
對於上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，並給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。
2、裝修的處置
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：
1)、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告、店招位置也可約定清楚。
2)、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同於押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的.裝修損失費用。
3)、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。
3、水、電、電話線等
因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。
三、簽定合同之後的疑慮
1、租賃登記
租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：
1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;
2)、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
2、轉租問題
商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關係不解除，本手在此建立租賃關係，而“承租權轉讓”是指上手租賃關係，新承租人直接替代原承租人與出租人(業主)建立租賃關係。在這兩種形式下，需要注意以下問題：
1)、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要徵得出租人同意。
2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬於法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
鑑於商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對此類合同應謹慎簽訂，必要時，聘請專業人士把關，以免合同履行過程中出現糾紛引起訴訟，更是得不償失。
3、買賣與租賃
許多承租人經常擔心承租商鋪之後，業主將商鋪出售了怎麼辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對於承租人賦予了兩重特殊保護：
1)、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同於其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售後，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承當租賃合同中的違約責任。
四、其他注意事項
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
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