土地增值稅計算方法
小編教你如何計算土地增值稅。歡迎閱讀!
土地增值稅計算方法步驟
第一步，計算扣除專案金額
1、購買土地使用權費用：300萬元
2、開發土地、新建房及配套設施的成本：
1,500元×10,000平方米=1,500萬元
3、計算加計扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元
4、房地產開發費用：
因為你企業不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除專案金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元
第二步，計算增值額
商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬
增值額=商品房銷售收入-扣除專案金額合計
=4,000-2,510=1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超過扣除專案金額50%，未超過100%
第四步，計算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除專案金額×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50萬元
土地增值稅計算方法
1土地增值稅計算公式：應納土地增值稅=增值額×稅率
2增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除專案金額後的餘額。
3計算增值額扣除專案：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除專案。
4土地增值稅實行四級超率累進稅率：
51、增值額超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。
62、增值額超過扣除專案金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%。
73、增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%。
84、增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。
9計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除專案金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算。
101、增值額未超過扣除專案金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%
112、增值額超過扣除專案金額50%，未超過100%的'土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除專案金額×5%
123、增值額超過扣除專案金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除專案金額×15%
134、增值額超過扣除專案金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除專案金額×35%
土地增值稅計算方法舉例
2009年10月21日
例一：甲於2005年4月在東區購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發票和評估報告，(會計知識網http://www.2361.net)評估價格為108萬元，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?
解答：1、甲能提供該商鋪的購房發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值稅：
第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費
①應繳納營業稅=(120-80)×5%=2萬元
②應繳納城建稅=2×7%=0.14萬元
③應繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元
④應繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元
⑤應繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬元
第二步，計算應繳納土地增值稅
①扣除專案金額=評估價格+轉讓環節繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元
②增值額=120-112.7=7.3萬元
③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率
④應繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。
2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值稅：
應繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。
例二、甲於2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?
解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值稅：
第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費
①應繳納營業稅=(1100-1000)×5%=5萬元
②應繳納城建稅=5×7%=0.35萬元
③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元
④應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元
⑤應繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬元;
第二步，計算應繳納土地增值稅
①扣除專案金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元
②增值額=1100-1036.15=63.85萬元
③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率
④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。
2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值稅：
應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。
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