物業收費管理調查彙報範文
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域。隨著城市化程序的加快，社群數量逐漸增多，社群物業管理問題日益突出，特別是物業服務收費是當前居民投訴的熱點難點問題。為進一步加強物業服務收費管理，維護社群穩定，近日區物價局透過發放調查表、座談等形式，對全區物業服務收費及管理情況進行了調查，現將有關情況整理如下。
一、目前我區物業服務收費基本情況
目前，全區實行物業服務管理的小區有96個（齊魯石化生活區未納入統計範圍），管理房屋總面積613萬平方米，物業從業人員1713人，人均服務面積3575平方米，成立業主委員會的小區有23家，佔小區的31%。全區具備法人代表資格的物業管理企業47家，其中具備二級物業管理資質的3家、三級物業管理資質44家。從經營方式看，獨立核算、自負盈虧的物業企業有22家，佔47%；依託開發商的物業管理企業有17家，佔36%；依靠村居生存的物業管理企業有8家，佔17%。從物業管理企業的主業分類看，39家物業管理企業以住宅物業服務為主，3家為商務保潔公司、5家無服務專案。按照《市物業服務收費實施細則》（2005【86】號）物業服務收費等級標準，96個物業小區中，一級收費標準（0.55元/㎡以上）的有7家，二級收費標準（0.36-0.54元/㎡）的有21家，三級收費標準（0.20-0.35元/㎡）的有54家，三級收費標準以下（0.20元/㎡以下）的有14家，最低收費標準0.14元/㎡。從收費標準的結構看，物業收費標準在0.20-0.35元之間的佔一半以上。自2006年全區物業收費標準普調之後，大部分小區的物業收費標準沒有調整。自2009以後新建小區的前期物業收費標準逐步提高，普遍在0.30元以上，最高0.70元。
二、物業服務收費存在的問題
一是低收費低服務現象突出。隨著近年來人工成本費用的增加，物業管理成本加大，在不增加物業收取費用的情況下，物業企業為了維持經營，大多降低服務標準。特別是少數物業企業以營利為目的，缺乏有效的管理，重收費輕服務。同時，我區還存在一些規模小、基礎設施配套不全的小區，物業公司疏於管理，服務跟不上，投訴多，收費難，形成惡性迴圈。
二是物業管理隊伍老齡化嚴重。物業服務是勞動密集型企業，保潔員隊伍的整體水平直接關係到物業服務質量。當前，保潔人員工資普遍在900元左右，標準達不到我市最低工資水平，並且絕大部分物業從業人員沒有國家規定的五項保險。工資待遇低，造成保潔人員老齡化，甚至有的物業公司保潔人員人數不足。
三是物業服務與收費矛盾較為突出。有的'社群居民有償服務意識不強，只享受服務，不願交納物業管理費。也有的業主借物業公司服務不到位，或是把開發商遺留問題、供水供電等部門存在的問題，作為拒繳物業費的理由。從去年開始供電部門改造電錶，大部分小區的居民電費收繳不再透過物業公司收取，業主不交物業費，物業管理企業缺少必要的、行之有效的制約措施，也是造成物業公司收費率逐年降低的原因之一。
四是物業公司存在“搭車收費”現象。隨著經濟水平的提高，越來越多的私家車進入家庭，大多老舊生活區停車位缺少，停車難問題突出，迫使車主停在小區路邊或強行停在綠化草坪內。為加強停車管理，一般在門衛處設定關卡，控制車輛進入，有的物業企業藉機收取門禁卡費、停車費、佔道費等，擾亂了正常的收費秩序。
三、加強物業管理收費的幾點思考
一是加強對物業服務收費的管理。加強物業服務收費年審制度的執行，強化《價格服務進社群》工作，物業服務標準和物業收費標準向業主公示，透過備案、監製明碼標價牌等形式實施監管，讓業主對物業服務形成有效的監督，使業主瞭解交多少費，應該享受怎樣的服務，明白交費，明白消費，防止出現亂收費。加大對物業管理收費行為的監督檢查，認真受理群眾舉報、投訴，對查實的亂收費案例及時曝光，從嚴處罰。加強輿論宣傳引導，教育廣大業主自覺交納物業管理費，維護好社群的物業管理。
二是建立規範有序的物業收費標準增長機制。在年初實行的《省住宅物業服務收費管理辦法》及《市住宅物業服務收費實施細則》（徵求意見稿）中，普遍提高了物業服務收費標準，特別是對物業收費偏低的物業小區，逐步提高物業管理費。為維護社群業主權益和保障物業公司的運營，建立健全服務等級評定、成本監審、物業收費聽證等制度，綜合社群硬體、軟體設施確定物業公司資質等級，對物業收費借鑑供水、供電、交通等價格“聽證”的方法，在充分聽取物業公司、小區業主管理委員會或業主代表以及人大代表、政協委員意見的基礎上進行定價，使物業服務收費達到“質價相符”的目的。對物業服務企業實行百分制考核，劃分等次，與物業公司收費標準等級相掛鉤，促使物業公司提高服務質量。
三是最佳化物業管理提升服務質量。解決物業收費難問題的關鍵在於規範物業管理行為，提高物業管理水平。物業管理屬於服務行業，透過對“物”的管理從而達到對“人”的服務，因此物業公司重在“服務”而不在“管”，應提倡“人性化服務”來營造良好的生活氛圍，改善服務態度。同時，教育引導物業公司注重業主的需求，追求服務的精細度，以此逐步改變業主對物業管理的態度，達到和諧融洽相處。物業公司加強對物業管理人員的業務培訓，提高從業人員素質，建立良好的職業道德規範，樹立良好的物業管理形象，促進物業管理行業的進步和發展。
四是建立健全社群管理聯動機制。當前，我區部分社群是村改居或機關企事業單位自建的社群，這些社群建設相對較早，配套設施相對落後，加強這些社群的管理，需要各級各部門的共同努力。充分發揮街道辦事處的作用，按照《市老舊小區物業管理辦法》的規定，加強對老舊生活區的改造，保證老舊小區能夠得到以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的簡易物業管理。目前，我區正在開展大規模的綠化，維護好綠化很重要的一點就是加強社群管理，解決停車問題。建議各社群在實施綠化的同時，借鑑金茵生活區的做法，透過召開業主大會或業主代表大會，加強對停車位的改造，解決停車難等問題，營造良好的社群秩序。
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