新峰地產:9月中國50城房產庫存去化大資料

房譜網利用“新峰地產大資料資訊系統”(CRIDAS),從全國297個地級以上市中,按“2015年GDP”排名選取了具有代表性的50個典型城市:截至2016年8月,50城商品住宅總庫存為5.06億平(上月5.09億平,環比減少6‰),再除以50城最近12個月的商品住宅銷量3.95億平(上月3.87億平,環比增加2%),得出50城商品住宅庫存去化週期約——“1.28年”(上月1.32年,環比減少3%)。

50城上漲家數佔八成,去庫存週期總體偏小

50城新建商品住宅中,房價環比上漲的城市有40個(上月33個),佔比80%。去化週期在2年以內的城市有36個,佔比72%,整體看50城去庫存週期處於中低位水平。

對於一些重點城市,人口持續淨流入(增量大、增長率高),庫存量在持續萎縮,去庫存週期也遠遠低於一年的水平,此類城市後續房價上漲的內因依然存在。因此,對於這類城市而言,後續的重心不在去庫存,而在於補庫存。地方政府應該加大土地供給,使得供求關係趨於合理,後續才不會再出現房價過於狂熱的上漲現象。

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具體來看,商品住宅,50城去化週期:

≤1年,定性為“供不應求”——16座城市,數目佔32%(黃燈提醒);

1-1.5(含),定性為“供求平衡”——12座城市,數目佔24%(綠燈暢行);

1.5-2.0年(含),定性為“供求基本平衡”——8座城市,數目佔16%(綠燈暢行);

2.0-2.5年(含),定性為“供大於求”——3座城市,數目佔6%(紅燈預警);

> 2.5年,定性為“嚴重過剩”——11座城市,數目佔22%(紅燈預警)。

近日,李克強總理指出,從房地產市場來看,中國新型城鎮化今後還要經歷相當長的過程,住房需求將呈增長態勢。針對當前中國房地產市場的一些分化態勢,總理強調,我們將強化,而且也正在強化地方政府的主體責任,因城因地施策,保障居民基本住房需求,努力實現住有所居。而且,要採取有效的措施,符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。

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同時,總理也多次強調:守住不發生系統性、區域性金融風險的底線。

(庫存去化週期偏小:合肥、南京、東莞、濟南、南昌、杭州、佛山、深圳)

我們發現,北上廣深等一線城市不存在去庫存問題,甚至是供不應求。二線城市大多供求平衡,且常住人口仍在持續增長,即便有些庫存也不是問題,但幾個熱點城市房價“高燒”不止。三線城市則呈現出一種分化走勢,有些供求平衡、有些供大於求。高庫存主要集中在四線城市,主要緣於“人的城鎮化速度落後於房子的城鎮化速度”。這些城市土地、住房供應量大,人口淨流入遠低於一、二線城市。

因此,根據房地產市場分化的實際,我們按住建部”分類調控,因城施策”的總體指導思想,提煉出四個關鍵字:“控、穩、調、保”:

2016年兩會期間,住建部陳部長直言,現在中國房地產市場的一個顯著特點就是分化嚴重,三、四線城市的房價大體上都是回落的,問題和矛盾主要集中在一線城市和部分二線城市。目前,政府的主要任務就是穩定一線城市和部分二線城市的房價。

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一線城市是“控”:高階人才、高淨值人士保持淨流入,置業需求旺盛,新增土地供應縮減,城市綜合承載壓力大......等等“虹吸效應“導致的”供需矛盾”使得一線城市房價居高不下。特別是去年春節過後,房價上漲速度過快。對此,政府積極採取措施和辦法:一、實行嚴格的限購政策,實行嚴格的稅收和金融政策;二、增加土地供應,而且公佈於眾,穩定預期;三、增加中小套型的供應數量,特別是搞好保障性供應建設;四、打擊各種違法違規行為;五、主動發聲,引導輿論。

二線城市是“穩”:迫於資源約束等現實壓力,一線城市正嚴格控制人口,三四線城市對外來大學生等又缺乏足夠的吸引力。在此情況下,二線城市 “承上啟下” 將獲得更多的發展空間。因此,對於那些商品住宅去化週期定性為“供求平衡”的二線中心城市,房價既不能掉太多,也不能衝過頭——影響金融穩定、人才流動,需要密切觀察其“供需態勢、樓市走勢“,做到胸中有”數“。

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三線城市是“調”:三線城市需要”分城施策、分類調控”。對於庫存去化週期過長的城市,要嚴控土地供應;對於去化週期尚可的城市,要進一步調整供應結構,增加剛需、剛改套型佔比。

四線城市是“保”:房地產庫存過剩問題最為嚴重的四線城市,要加緊“去庫存”。四線城市缺乏好的教育、醫療、交通等公共資源,缺乏足夠的產業支撐,對人口的吸引力有限。例如,商務人士的出行,需要有便利的交通,比如大中型的機場。四線城市大多沒有機場,即使有也都是小機場或者支線機場,這顯然不利於商務人士的出行。對企業而言,也不會隨便將自己的研發、營銷、設計等部門放在四線城市。正因為產業吸引力決定了企業的入駐以及人口的匯入,決定了城市的房地產庫存去化能力,所以,四線城市需要通過建造牢固共生的產業叢集、創造良好的自然環境和生活環境等方式來吸引人們安居樂業,進而達到“房地產去庫存”的目的。

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