馬光遠:今年全國賣了10萬億的房子 或是最後一次盛宴

2016年儘管只剩最後一個月,但中國經濟全年的表現已經沒有太大的懸念,隨著11月各項宏觀資料的出爐,可以到了為2016年中國經濟蓋棺定論的時候了。

11月主要指標,大多超預期。

比如,規模以上工業增加值增長6.2%,比上月加快0.1個百分點;固定資產投資增長8.3%,其中製造業投資11月增長8.4%,比10月份加快了5.6個百分點,製造業投資資料的大幅度回升的確令人關注,民間投資1-11月份增長3.1%,比1-10月份加快了0.2個百分點;社會消費品零售總額11月份名義增長10.8%,比上月加快0.8個百分點,創下今年以來單月的最高增速;進出口雙雙轉正,超過預期。11月份,進出口總額23467億元,同比增長8.9%。其中出口增長5.9%,上月是負3.4%;工業生產者出廠價格PPI同比上漲3.3%,遠超市場預期,比10月提高了2.1個百分點。

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總之,今年中國經濟完成年初預定的一系列目標沒有太大的懸念。這個時候,我建議國際上的一些投行,可以看看自己去年年底今年年初對中國經濟的預判。這些機構預言的“中國是全球經濟風暴點”再一次沒有成為現實。

所以,對於中國經濟,我過去一直強調兩點:

第一,不要迷信國際投行,他們唱多或唱空,不代表他們真的在科學判斷中國經濟,結論都和利益掛鉤;

第二,對中國經濟不要過度樂觀,但也沒有必要過度悲觀。放眼全球,仍然辛辛苦苦幹活賺錢,每天想著投資的,也就是中國人了。經濟太差也不可能。

但是,在資料好的時候,我一定要是潑冷水的。

客觀而言,今年中國經濟資料之所以沒有那麼差,根本原因並非經濟結構真的出現了實質性的改善,而仍然通過刺激政策,通過基建投資和房地產,讓資料漂亮而已。

特別是房地產在“去庫存”政策之下,表現之靚麗,令人始料不及。房地產為中國穩增長是立下汗馬功勞的。

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今年房地產的很多資料,都創下了歷史新高。在熱點城市房價的帶動下,除了今年火熱的土地市場,以及名副其實的“地王”之年,今年有三組房地產資料令人側目:

一、10月份人民幣貸款增加6513億元,居民中長期貸款即按揭貸款增加4891億元,按揭貸款佔新增貸款的比重仍然在70%以上;

二、1-11月份,中國商品房銷售面積達到13.58億平方米,同比增長24.3%,前11個月的資料超過了2013年全年13億平米的最高紀錄;

三、前11個月銷售額達到10.25萬億元,增長37.5%。這是中國房地產歷史上年銷售額首次突破了10萬億大關。

國家統計局發言人在談及房地產的時候,說了一段特別動真情的話:“房地產很重要,既是一種有居住功能的消費品,也是一種有保值增值功能的投資品,既和百姓的福祉息息相關,又對經濟的增長有重要貢獻,所以保持房地產市場的平穩健康發展十分重要。最近中央政治局會議提出,要加快研究建立符合國情,適應市場規律的房地產平穩健康發展的長效機制。”

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這段話,儘管和今年5月權威人士對房地產的講話精神仍然有出入,但可以視為對房地產的感謝語。同時,在房地產的各項資料創下新高的同時,資料向上已經疲態盡顯。如果2016年是中國房地產市場最後一次盛宴的話,馬上到來的2017年,房地產究竟會有怎樣的表現。

我在過去的文章中一再強調,對於中國的房地產,在認識層面一定要超越道德的批判和情感的宣洩,而是理性回到現實。

房地產是國民經濟中一個不可或缺的行業,這是毫無疑問的。

強盛如美國,房地產仍然是美國最重要的支柱產業之一。目前在美國的各行業中,房地產在GDP中所佔比重仍然僅次於製造業。對於城鎮化遠沒有完成的中國而言,如果房地產健康發展,這個行業仍然將處在一個比較好的週期。

但,最大的問題是,房地產市場化18年來,由於各方面對這個行業賦予了太多的不可承受之重,行業發展總體而言難言健康。價格離譜的問題,槓桿的問題,制度建設的問題,市場資訊混亂的問題,仍然處在極其野蠻的階段,而制度建設層面的滯後,也使得這個行業的風險叢生,我最近一直強調,房地產風險是2017年中國經濟面臨的最大的挑戰之一。

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2017年將是中國房地產非常不確定的一年,對此各方面應該有心理準備。

中國房地產目前最大的問題並非價格太高(當然價格肯定已經很高),最大的問題是過度金融化和各種各樣的高槓桿。投資和過度金融化一定會導致市場情緒的不理性,導致價格的暴漲暴跌。

從今年房價的表現看,各種金融工具助推樓市不理性,從首付貸等金融產品,眾籌買房,到土地市場的加槓桿行為,讓房地產市場成為了投資投機的場所。

過度的金融化使得住房的基本功能異化,住房偏離了“居住”的基本功能,而淪為基本追逐的投資工具。

居民大量的財富過度集中在房地產領域,一旦出現調整,大量中產階層的財富很可能化為烏有。管理層出狠手調控過熱的市場,也是為了避免房地產重蹈去年股災的覆轍。

所以,這一次無論是調控的力度,還是政策的真誠度,都和過去不可同日而語。管理層非常清楚,再如果打左燈又轉,很有可能車毀人亡,這是一個太危險的選項,市場的降溫是必然的。

我堅持過去的判斷:2017年無論是銷量,還是價格,都會出現真正的調整。相信馬上召開的中央經濟工作會議對此會有部署。

我還要提醒,過去中國房價上漲的邏輯中,從貨幣角度而言,在釋放了那麼多的貨幣之後,房價能夠一直單邊向上,還有一個重要因素,那就是房價的單邊上漲,和人民幣的單邊升值處在共同週期,大量的資本流入中國,不僅獲得人民幣升值的好處,同時也獲得中國房價上漲的好處。

但是,現在的貨幣週期,是一個人民幣貶值趨勢沒有結束的週期,人民幣貶值,國際資本會選擇拋棄中國的房產,這對於房價,無疑是一種必須考慮的極其重要的壓力因素。

各界必須對房地產有清醒的認識,房地產企業今年拿的很多高價地,估計要套牢一段時間。對2017年房地產市場的總體表現,要理性看待;對官方抑制投資的努力,不可輕視。目前所做的一切,都是釋放2016年房地產市場加槓桿和過度金融化的風險。不是為了打壓房地產。

我們暫時不知道官方會拿出一個什麼樣的“長效機制”,但可以肯定,2017年房地產市場的主旋律將從“去庫存”轉向“防風險”,如果風險不能合理釋放,市場出現恐慌性調整,那將是災難性的。也是各方不願意看到的。

一個完整的房地產週期大體需要20年,這和中國房地產市場是吻合的。我非常擔心,如果處理不好,2016年,很可能是中國房地產市場這一輪週期的最後一次盛宴!(光.遠.看.經.濟)


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