北二環“爛尾王”再出么蛾子丨盛德紫闕延期交房,理由包括霧霾高考馬拉鬆

位於北二環附近的老牌爛尾項目傑寶公寓雖然以“盛德紫闕”的新面貌入了市,但依舊麻煩不斷。近日,劉女士等多位業主向北京商報記者報料稱,原本合同定於2016年12月31日前交房的盛德紫闕項目,因沒能如期完工而延期交房一年,且開發商目前還未能在延期交房的原因上得到業主的諒解,在交房時間、延期賠付方式等方面也未與業主達成一致。業主們更為擔心的是,本就是二度包裝入市的爛尾項目盛德紫闕,因為開發商施工進展甚至是資金等問題而淪為二度爛尾項目。

在盛德紫闕項目拿到預售許可證後的2015年6月,劉女士用全款購買了該項目一套房子,並期望著能夠在2016年底就拿到新房鑰匙,但是讓她沒有想到的是,2016年11月16日劉女士收到了一封來自開發商北京傑寶房地產開發有限責任公司(以下簡稱“傑寶公司”)的《延期入住通知》。該通知稱,“現因不可抗力等因素,交房時間擬更改為2017年12月31日”,要求業主在15日內到售樓處辦理延期交房手續。

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在劉女士看來,盛德紫闕項目本身就是爛尾多年的老項目,購買該項目時,按照銷售人員的介紹,項目不需要重新建設,只需要做外立面的處理和內部裝修,本不需要耗費很長時間的工期被再度延長一年,這讓包括劉女士在內的業主很是不解。

“開發商給出的不可抗力因素包括霧霾、馬拉鬆、高考等,耽誤了工期才使得項目延期交付,但是在多數業主看來,這些都是可預見的因素,不能成為延期交房的理由。”劉女士如是說。

此外,另一份由業主提供的傑寶公司出具的《業主溝通函之一回覆》中,開發商就工程進展向業主做瞭如下說明:該項目的總承包單位是北京住總第四開發建設有限公司,總工期為240天,具體開工時間為2014年8月27日,結構加固工程完成時間為2015年9月25日,總包單位上報的施工進度計劃調整為2015年6月1日-12月31日;後進度又有延遲,總包單位上報的施工進度計劃調整為2016年3月1日-12月30日,延遲主要原因是加固工程情況複雜。目前,根據工程實際進展情況,傑寶公司又制定了最終的施工進度計劃,即2017年12月25日完成精裝修工程。

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就延期交房的原因,盛德紫闕項目負責人楊凱在接受北京商報記者採訪時表示,首先由於是老樓改造,加上經驗不足,加固工程耗費了半年左右時間;其次,解決老業主歷史遺留問題又花費了3個月左右;此外、霧霾、高考等不可抗力原因耽誤了71天的工期。

實際上,對於項目延期交付的處理辦法,業主與傑寶公司簽訂的購房合同上有了明確的規定。劉女士出具的購房合同第十四條顯示,逾期在60日之內,自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金,並於該商品房實際交付之日7日內向買受人支付違約金,此外如果逾期60日,買受人有權退房。劉女士也進而介紹,傑寶公司目前已向部分業主提供了《逾期交房補充協議》,該協議中明確,要將逾期違約金以直接抵扣物業費的形式來向業主進行賠付。

中諮律師事務所律師賈瑞果介紹,在遇到延期交房問題時,開發商通常會通過簽署補充協議來解決與業主之間的矛盾,是否要簽署補充協議需要業主自己來決定。業主可以選擇解除合同並要求支付違約金,也可以選擇繼續履行合同並要求對方支付違約金。

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即便傑寶公司在補充協議中對違約金的賠付做出了明確的安排,但是劉女士並不打算接受開發商的提議,因為在她看來,延期交房肯定另有原因,她最擔心的是傑寶公司在項目建設資金方面出現問題,從而導致交房延期,“如果真的是資金的問題,那2017年12月31日前能否如期交房也不敢保證”。劉女士坦言。

對於開發商建設資金是否已出現短缺的質疑,傑寶公司向業主出示了一份《盛德紫闕延期交房情況說明》,其中,資金流入一項顯示,該項目已經獲得了預售資金回款23億多元,貸款金額為12億元,合計流入35億多元;現有資金(包括預售監管賬戶資金、保證金以及其他可用資金)一項顯示1.3億元。

“雖然還有1.3億元的資金可以使用,但是其中有部分是預售監管賬戶資金、保證金,而開發商給出的所需要的工程款遠遠超過了現有資金。”業主王蕾(化名)向北京商報記者出具的開發商項目用款計劃顯示,盛德紫闕項目2017年的項目支出共計3.2724億元。“根據傑寶公司目前公佈的資料,項目後期建設尚需要3.27億元,但現有資金僅為1.3億元,而該1.3億元包括被鎖定的重點監管額度9480萬元,不能動用的以按揭貸款5%計算的按揭貸款保證金2000多萬元,剩餘可使用資金僅為1000多萬元。傑寶公司表示後期工程建設資金保證來源於2017年1月可以到賬的按揭貸款5100萬元以及房屋的後期銷售款或其他項目調撥的2.2624億元,可這些也都是不確定的款項。”王蕾如是介紹。

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楊凱也向北京商報記者表達了同樣的意思,他承認目前項目現有資金已不足1.3億元,但是項目可售房源還有30餘套,貨值達15億元,項目商業部分的貨值在11億-12億元左右,開發商準備以9億元轉讓價出售,這部分回款可以保證貸款的還款和工程付款。但是在業主看來,這些都屬於不確定款項。

據楊凱介紹,盛德紫闕可售房源更多的是大戶型,每套的價值至少在2000萬元以上,針對此,也有不願具名的行業人士對盛德紫闕順利出售剩餘房源的信心表達了懷疑。“‘9·30’新政之後豪宅銷量首當其衝,尤其是受到首付提升的影響,首套、二套首付比例的同時提升,以及非普宅新規的加入,再加上認房又認貸條款的收緊,使得豪宅市場當中改善及投資型客群都受到了波及,購房意願普遍被打擊。特別是高階置業客群,不僅受制於增加首付的資金壓力,同時減槓桿也使得看空預期普遍形成,造成在售豪宅銷量的放緩。在此環境下,盛德紫闕項目的去化預期還存在很大的不確定性,這也是造成購房人懷疑該項目現金流問題的原因。”

實際上,業主對於項目資金缺口的擔心也來自於對開發商實力的不確定。北京工商局資訊顯示,傑寶公司的投資人有三方,分別是北京金源新盛置業有限公司、北京盛華樂天置業有限公司以及自然人王旭東,前兩家公司的投資人均為盛德世紀置業股份有限公司,工商資訊進一步顯示,該公司為河北廊坊市註冊,股東為盛德基業控股股份有限公司(以下簡稱“盛德基業”)以及王旭東。換句話說,傑寶公司就是盛德基業旗下公司。盛德基業官方網站顯示,該公司的業務分為金融投資、低碳置業、商貿物流和環保科技四個板塊,其中房地產業務板塊共有5個項目,售罄的3個項目均坐落在廊坊市,盛德紫闕便是該公司在售項目之一,另一個在售項目位於宜興。“簡單理解,盛德紫闕是盛德基業在北京操盤的第一個項目,而從盛德官網上看同時操盤的也只有一個項目,因此開發商承諾的從其他項目調集資金的說法也不知可行性有多大。”王蕾如是闡述自己的擔心。

預售資金未全額入監管賬戶

業主對於開發商資金實力的懷疑一方面來自於上述提到的現有資金及項目所需資金額度的不匹配,另一方面則來自於開發商未將預售資金放入監管賬戶的質疑。

王蕾向北京商報記者介紹,在自查中發現部分業主的貸款、首付款、全部資金有未進入監管賬戶的現象,這一點引起了業主的懷疑。

監管賬戶對應的概念是開發商預售資金監管,所謂預售資金監管,指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管,《北京市商品房預售資金監督管理辦法》中明確規定,商品房預售資金應全部存入專用賬戶,由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管,優先保障工程建設。另外,開發商可依據商品房建設的節點來提取項目建設資金。

王蕾介紹稱:“傑寶公司在發給業主的《盛德紫闕延期交房情況說明》中提到,項目的預售資金回款額度是23億多元,但是東城區房管局公示的《資金監管基本情況(截至2016年12月8日)》中顯示,盛德大廈的入賬總額為17.35億多元,這與傑寶公司所說的23億多元有5.65億元的差距,這是否說明傑寶公司至少有5.65億元的預售資金沒有全額進入監管專用賬戶?這也不符合《北京市商品房預售資金監督管理辦法》中提到的商品房預售資金應全部存入專用賬戶的規定。不得不讓業主們懷疑,開發商在建設資金上存在困難,從而不得不違規使用預售資金。”

據瞭解,對於業主提出的涉嫌預售資金未進入監管賬戶的違規問題,傑寶公司方面並未給出明確答覆。但是在接受北京商報記者採訪時,楊凱承認了將部分應該進入監管賬戶的預售資金拿來用於償還股東借款的事實。“為了推動這個項目,我們股東給這個項目借了款,股東也有資金緊張的時候,我們著急就拿去還了股東的借款。”但楊凱進而表示:“這並不是挪用,監管賬戶上面的錢政府只監管一部分,幾千萬吧,多出來的錢是開發商可以自由支配的,我所犯的一些問題就是我著急了,沒有進監管賬戶。”

對於楊凱的解釋,上述不具名行業人士援引《北京市商品房預售資金監督管理辦法》指出,傑寶公司確實存在未將商品房預售資金全部存入專用賬戶的行為,按照該辦法第二十六條規定,開發企業存在未按本辦法規定收存、支取預售資金的,應由市、區縣住房城鄉建設主管部門責令其限期改正,未按期改正的暫停違規項目的網上簽約,並將其違法違規行為記入企業信用資訊系統。情節嚴重的,暫停該房地產開發企業在本市全部房地產開發項目的網上簽約,並向社會公示。此外,對於預售資金的提取也並非像楊凱所說的“可以自由支配”,上述辦法中提到, 項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環節設定資金使用節點。房地產開發企業應結合自身資金狀況、融資能力,合理確定每個節點的用款額度。完成初始登記前,專用賬戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。

購房者擔心再爛尾

在劉女士、王蕾等業主看來,開發商資金層面的問題帶給他們最大的擔心是項目交工時間的再度延期,而最壞的設想是項目會出現二度爛尾。“因為盛德紫闕本身就是一個爛尾多年的項目,作為業主我們看中的是臨近二環的優越地理位置,從而忽略了項目自身產權萎縮多年的弊端,我們最不願意看到的是,產權不斷萎縮,更怕再度爛尾。”

北京市住建委網站資訊顯示,盛德紫闕的前身傑寶公寓於2002年12月10日獲得了預售許可證,該項目住宅部分為70年產權、商鋪為40年產權,允許銷售面積為7.5萬平方米,開發商就是傑寶公司。此後,首創集團旗下首創資產管理公司拿下該項目3萬平方米的建築面積、裝修投資2000多萬元,並於2003年時推出了“產權式商鋪”巨庫賣場,銷售火爆時價格曾高達每平方米4萬-5萬元。不過,由於賣場的每一層都被精心劃分成了一家一家的小商鋪,產權的分散給商業體的經營管理帶來巨大困難,開業不久便遭到千餘家業主的維權,最終賣場以失敗告終。此後,傑寶公寓便無人入駐,被擱淺至2014年,而由巨庫引發的首創與傑寶之間的債務糾紛也成為該項目淪為爛尾的源頭。

公開資料顯示,在2005年北京傑寶房地產開發有限公司產生債務糾紛,北京市東城區人民法院做出民事判決,由北京首創資產管理有限公司通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程式等方式合法取得北京傑寶公寓底商及部分房屋權益,傑寶與首創在2006年5月24日簽署了《傑寶項目辦理竣工驗收備案及產權協議書》,但是到了2012年11月18日,首創又與傑寶協商,將該公司所擁有的傑寶公寓所有權益通過轉讓退回方式讓傑寶公司受讓或收回。

另有資料顯示,2011年6月和9月,盛德基業分別通過旗下兩家全資子公司,以85%和15%的股權比例分兩次收購了傑寶公司,將其納入旗下另一全資子公司,傑寶公寓項目也由此易主盛德。

在轉入盛德基業之手後,該項目更名為盛德紫闕,重新打造成為了坐擁黃金地段的豪宅項目,並於2015年5月17日拿到了北京市住建委的新房預售許可證,批準擬售套數為334套,住宅擬售價格為88300元/平方米。根據北京市住建委網站最新資訊,截至1月10日,該項目仍然有38套房源可售。值得一提的是,從1996年拿地算起,項目於2015年入市之時,該項目住宅部分的產權已經縮水至51年,到2017年12月31日交房之時,項目產權再度縮水至49年。


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