冷思考:房地產資產證券化會是隻吹一陣子的風嗎?

在中國,金融創新總是倒逼的結果,加上地產就更是如此。雖然說社科院的資料顯示,中國91%的人民都已經有了房,是“既得利益”的有產者,或多或少都享受著房價上漲帶來的財富喜悅,但輿論表現卻並非如此,房價仍然影響著和諧,仍然看起來有無數買不起房的年輕人。這看起來很糟糕,必須得管!管不住?那就無所不用其極!對不起,有專家說這房價都是槓桿鬧的,想降房價就必須釜底抽薪,去槓桿!

耐人尋味的是,房地產的金融創新就是在這樣的重重打壓環境中生長出來,正規途徑越逼仄,就越需要探出別的新路!有“老司機”這麼形容金融創新:不過是在監管的邊緣或者說灰色地帶打出來的“擦邊球”!那麼,問題來了,為什麼這麼艱難的創新依然會有人孜孜不倦的去闖?而事實上監管層也是心知肚明,樂於推動呢?說穿了,道理很簡單,尊重市場的人會更相信市場的選擇,這麼管制下房價依然在漲,只能說明需求仍在,這樣好的市場金融不去支援,難道非要投到過剩產能的地方去打水漂?除了地產還有哪裡市場風險更低?

ADVERTISEMENT

房地產的資產證券化是公認的最合適的不動產流動性解決工具,可是中國的房地產資產證券化之路卻一直坎坷而曲折,即使在2016年出現了突然的爆發,卻依然隱藏著許多可能被扼殺的隱患!有從業者表達了這樣的擔憂:當這波搶“首單”的風潮過去,是否還能找到更合適的優質資產?是否會出現一窩蜂的“劣幣逐良幣”?

他的擔憂是因為:如果是融資需求,假設項目本身現金流良好,主體信用又好,完全就有可能拿到更低成本的融資,為什麼還要做證券化?而如果積極來做證券化的項目或主體本身就存在瑕疵,是為更方便的融資而來,那麼為了佔領市場規模而做的發行是否會存在許多不可知的潛在風險,而讓這個市場一下子也變得渾濁?比如,現在很多的發行為瞭解決期限問題會把期限拆成“3+3+3+……”的續發模式,可是卻沒有留足續發的費用,那麼萬一期間出現市場波動發不出去怎麼辦?要知道這樣的期限往往會到

ADVERTISEMENT
18年甚至24年,勢必會經歷多個市場週期,而如果沒有做好足夠的風險預留和預備方案怎麼可能平穩度過?

資產證券化的產品設計不同於其他的地產金融產品還有一點是:其他的地產金融產品基本都是一個主要的融資方,風險追溯有跡可循,而資產證券化產品往往是多個機構主體巢狀而成,既有信託又有券商還有銀行,甚至還會加上一個第三方資管機構。這樣做的好處是可以層層增信以增加信用評級,而潛在的壞處可能就是風險的推諉,各方都會選擇一個對自己有利的形式參與,看似各自擔責,其實是各不擔當。

有一個著名的地標建築的資產證券化案例,我就聽過有不同口徑的產品發行方。這種商業地產項目由於整體估值很大,又沒辦法切割,其實是很難快速變現的,而如果發行主體信用評級又不高,也沒法保證有充足的額外現金流來進行流動性支援,其實對於偏債的抵押型資產證券化來說是存在一定兌付問題的,最終的接盤應該是一個“時間換空間”的課題。而如果走股性的“類

ADVERTISEMENT
Reits”資產證券化方案,在中國面臨的巨大問題就是稅務負擔,是真正的剝離可能還好些,如果只是為了優化資產負債表的出表,一出一進恐怕就要面臨雙重的徵稅!怪不得會有擔憂,願意這麼麻煩去做資產證券化的,不是為了要那個“首單”的品牌效應,可能就是有特別的想法。當最好的那撥資產都已經完成了資產證券化,再往下探就很可能遇到各種“地雷”,那個時候就是真正的考驗。

對於商業地產的資產管理人來說,最不想看到的一個結果就是:如“久旱逢甘霖”般盼來的資產證券化可別像一陣風,帶來了希望,卻留下了失望。有朋友還在擔心隨著人民幣寬鬆的收緊,很可能去年七八月份的低利率就會是階段的低谷,後面再難回到那樣的低位,而如果失去了“正槓桿”(資產收益大於融資成本),資產證券化發展的一個最大動力源恐怕又要熄火!

居安思危,正值房地產資產證券化如火如荼的當口,說一點冷思考並不想潑大家涼水,而是殷切希望參與這項事業的各方要特別珍惜這來之不易的大機遇,各盡其責,做好各自的本份,維護市場的健康發展。我堅信做正確的事的重要,也深知只有正確的做事才可能真正到達想要的結果。資產證券化是一個金融市場化發展的必然結果,雖然過程依然會坎坷曲折,依然需要交許多學費,但它的全面展開不可阻擋!

ADVERTISEMENT

想要借力的,這是又一次的逆襲良機!但你千萬別隻是那頭想飛的豬,這風送不了你上青雲,不會飛的吹的越高摔的就會越慘!好好學習,才可能,天天向上!


» 陳方勇視點
喜歡這篇文章嗎?立刻分享出去讓更多人知道~