2016年商品房銷售火熱 房地產股表現差強人意

主持人包興安:2016年,圍繞樓市去庫存,國家出臺了一系列配套政策,隨著各地去庫存政策的推進,樓市去庫存的效果逐漸顯現。可以預見,今年樓市將會加大去槓桿、去投資化的力度,促使投機客離場。

136家房地產上市公司中只有28家公司股價呈現上漲態勢,佔比僅為20.59%

■本報記者 孫華

“房地產去庫存取得積極進展。根據國家統計局資料,2016年10月末全國商品房待售面積6.95億平方米,比歷史最高的去年2月末減少了0.44億平方米,已連續8個月下降。”2016年12月中旬國家發改委副祕書長許昆林表示。

根據克爾瑞的資料,2016年萬科地產、中國恆大、碧桂園銷售額突破3000億元。除了老牌7大千億元級房企外,2016年融創中國、華夏幸福、綠城中國、華潤置地、金地集團5家房企也首次跨入銷售額千億元門檻,平安證券統計的16家主流房企合計實現銷售額2.63萬億元,完成全年目標的117%。

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房地產上市公司在2016年的市場表現差強人意。據wind資料顯示,136家上市公司中只有28家公司股價呈現上漲的態勢,佔比20.59%。其中漲幅超過10%的股票有20家,萬澤股份、中南建設、中房股份、陽光股份、同達創業5只股票表現突出,漲幅均超過40%。

“可以看出,2016年房地產銷售市場的火熱與房地產股的表現平平形成了很大反差,調控的預期和行業已進入週期階段性高點以及行業盈利能力的下降是影響的主要因素。”東興證券房地產首席研究員鄭閔鋼在接受《證券日報》記者採訪時表示。

鄭閔鋼指出,具體來看,造成上市公司表現不佳的原因有以下幾個方面:首先是2016年的商品房銷售火熱引發了市場對調控加碼的預期,實際上在2016年國慶節前後各地限購政策密集而出驗證了市場之前的預期;其次是房地產行業將出現週期向下。將房地產行業分類成大週期、中週期和小週期三類週期,分別是:房地產行業的社會週期、經濟週期和工程週期。雖然大週期還沒有完全走完,但中週期將向下。從歷史上看,自1998年福利住房取消以來,我國商品房價格同比增速已形成了5箇中週期,其中前3箇中週期時間為四年,2010年後的中週期時間縮短為三年,2013年至2016年將完成一箇中週期,2017年房地產將經歷調整,行業調整的預期給市場帶來很大壓力。另外,雖然2016年銷售量在增長,但行業的毛利率在下降,2016年前9個月房地產上市公司平均毛利率為27.3%。

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安信證券的研究報告認為,房地產去庫存任重而道遠。對於真實庫存的測量,通過統計局口徑(商品房待售面積)、房管局口徑(可售面積)以及真實庫存(商品房待售面積4.05億平方米+未開工面積26.65億平方米+在建未售34.1億平方米)三個維度進行測量,自2015年中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為供給側結構性改革任務之一以來,庫存去化取得階段性的成果,但考慮行業真實庫存約66.98億平方米,按照過去六年平均銷售面積11.39億平方米的去化速度,去化年份約5.88年,因此,房地產去庫存仍然任重而道遠。


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